Inserire il proprio immobile nel circuito degli Affitti Brevi, spesso gestiti da società importanti come AirBnB e Booking, rappresenta una buona opportunità per il proprietario di ottenere un reddito aggiuntivo.
Per poterlo fare, però, sono necessari una serie di adempimenti fondamentali, che sono obbligatorie da un lato da tempo dalle leggi vigenti e dalla imminente nuova regolamentazione che entrerà in vigore con il cosiddetto Decreto Anticipi. Il primo di questi è la certificazione energetica dell’appartamento, che ne misura l’efficienza sul piano del consumo di energia. Il secondo è la certificazione degli impianti, che ne attestano la sicurezza.
AFFITTI BREVI E CERTIFICAZIONE ENERGETICA
La certificazione energetica è l’attività che consente di determinare la prestazione energetica di un edificio, collocandolo in una scala composta da dieci classi energetiche, dalla classe A4 alla classe G. Il documento che descrive le caratteristiche energetiche è l’Attestazione di Prestazione Energetica, meglio conosciuto come APE.
L’Attestato di Prestazione Energetica può essere redatto in certi specifici casi per approfondire la situazione energetica dell’immobile e verificare quale possa essere il miglioramento della sua prestazione se si effettuano determinati interventi di riqualificazione come ad esempio la sostituzione dei serramenti, la modifica della tecnologia di riscaldamento o altri ancora.
Ci sono invece alcune circostanze in cui è obbligatorio:
- gli edifici di nuova costruzione;
- gli edifici ristrutturati, per i quali si intendono quelle opere che coinvolgono almeno il 50% dell’involucro edilizio oppure l’impianto;
- la vendita di un immobile, in quanto la certificazione energetica va inserita nell’atto ovvero l’acquirente deve poter accedere al documento. Le spese per il rilascio dell’A.P.E. sono a carico del venditore, salvo diversi accordi;
- la locazione di un immobile. Come per la compravendita, la parte locatrice deve provvedere ad aggiungere il documento a proprie spese;
- gli edifici pubblici, con superficie utilizzata dalla pubblica amministrazione maggiore di 250 metri quadri;
- donazione;
- comodato d’uso gratuito.
L’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) viene redatto da un professionista certificatore, noto anche come certificatore energetico, il quale è un tecnico iscritto nell’apposito albo professionale e estraneo all’esecuzione dei lavori. Di solito, si tratta di professionisti come architetti, ingegneri e geometri. Questo esperto valuta le proprietà delle murature e degli infissi, i consumi energetici, la produzione di acqua calda, i sistemi di riscaldamento e raffrescamento degli ambienti, il tipo di impianto e la presenza di eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile. Una volta completata l’analisi di tutti questi elementi, il certificatore compila il documento e rilascia la certificazione energetica, che riassume le caratteristiche energetiche dell’immobile.
Per gli edifici costruiti o ristrutturati in conformità al titolo edilizio precedente all’A.P.E., è consentito al proprietario dell’immobile ottenere una dichiarazione che confermi che l’edificio appartiene alla classe energetica più bassa tra quelle definite nel sistema nazionale, ovvero la classe G. Va notato che questa dichiarazione è valida esclusivamente per gli immobili con una superficie inferiore a 1000 metri quadri.
Nel caso in cui la dichiarazione o l’allegato richiesto non venga inclusa nel contratto di locazione o compravendita, sia l’acquirente che il venditore sono congiuntamente responsabili del pagamento di una sanzione amministrativa, che va da 3.000 a 18.000 euro.
AFFITTI BREVI E CONFORMITÀ DEGLI IMPIANTI
La Dichiarazione di Conformità degli Impianti, comunemente nota come DICO, è un documento che certifica che gli impianti presenti nell’edificio, quali impianto elettrico, impianto idrosanitario e termico, impianto per l’utilizzazione del gas, impianto radiotelevisivo, ecc., sono stati realizzati in conformità alle norme e alle disposizioni di legge vigenti al momento della loro installazione.
La DICO degli impianti è obbligatoria nel caso di:
- impianti di nuova realizzazione;
- allaccio di nuove utenza (acqua, luce, gas);
- richiesta del certificato di agibilitàLa Segnalazione Certificata di Agibilità (S.C.A.) è un certificato che attesta la conformità alle condizioni di salubrità, igiene, sicurezza e risparmio energetico di un edificio. Tale documento è obbligatorio in caso di nuova costruzione, ristrutturazione dell’immobile o modifiche sostanziali alla struttura originaria dello stesso.
- modifica parziale dell’immobile. In tal caso, la DICO sarà relativa alla sola parte dell’immobile modificata, ma la sicurezza dell’impianto nella sua interezza dovrà essere garantita;
apertura di una nuova attività commerciale; - deposito di una pratica antincendio.
La dichiarazione di conformità degli impianti non è un requisito essenziale per la validità della compravendita o della locazione. Tuttavia, nell’ambito della compravendita, l’articolo 1477, comma 3, del Codice Civile impone al venditore di fornire al compratore tutti i documenti pertinenti alla proprietà e all’uso dell’oggetto venduto: non disporre della dichiarazione di conformità degli impianti può quindi dare luogo a problemi o discussioni con l’acquirente che potrebbe richiedere una riduzione del prezzo concordato o addirittura la risoluzione del contratto.
Anche nel caso di locazione la dichiarazione di conformità degli impianti deve sussistere, in quanto l’art. 1575 c.c. impone al locatore la garanzia sull’utilizzabilità del bene e le recenti disposizioni sugli Affitti Brevi richiedono espressamente la conformità degli impianti dell’immobile da locare.
La dichiarazione di conformità degli impianti è composta, oltre che dall’attestazione contenente i dati dell’immobile e dell’azienza che la rilascia, dai seguenti allegati obbligatori:
- elenco e tipologia dei materiali impiegati;
- schema planimetrico del progetto;
- visura camerale dell’azienda contenente l’indicazione di tutti i requisiti tecnico-professionali necessari.
In conclusione, il proprietario che intende locare o vendere un immobile deve fornire al conduttore o acquirente la certificazione attestante l’impianto elettrico a norma e la dichiarazione di conformità degli impianti (comprensiva della certificazione impianto idraulico, certificazione impianto gas, dichiarazione di conformità caldaia, ecc.) per evitare di incorrere in pesanti sanzioni amministrative o di essere parte di una controversia con acquirenti o affittuari.
